再開発はなぜ頓挫するのか？ 新宿・渋谷・中野⸻ 迫りくる “都市型廃墟”の危機

100年に一度の再開発はなぜ頓挫するのか？ 新宿・渋谷・中野で続々延期――迫りくる“都市型廃墟”の危機とは（Merkmal） – Yahoo!ニュース
https://news.yahoo.co.jp/articles/179ae57eaa215ff2032638e91f508115b5ab9681

100年に一度の再開発とされる渋谷駅周辺では、「渋谷スクランブルスクエア第II期」（中央棟・西棟）のスケジュールと計画が変更されている。

JR中野駅前の中野サンプラザ跡地では、「NAKANOサンプラザシティ（仮称）」の建設計画があったが、現在は白紙になっている。

ターミナル駅とその周辺を一体整備するプロジェクトや、駅前の大型複合施設開発など、都心では都市の様相を変えるような大規模計画が相次いで発表・着工されてきた。すでに開業した施設も多いが、ここにきて延期や計画変更が相次いでいる。

これらは地域や企業の威信をかけたプロジェクトであり、簡単に遅延や変更を許容できるものではない。その背景には、

・建築資材の高騰
・建設現場の人手不足

といった深刻な構造問題がある。

国内の建築資材価格は、2022年ごろから異常なペースで急騰している。急速な円安により輸入資材の価格が高騰し、国内でも原材料費や人件費の上昇が拍車をかけている。

一方で、建築関連の従業者数は減少傾向が続く。少子化の影響で多くの産業が人手不足に直面しているが、なかでも建設業界の人材難は深刻だ。
現場作業員の高齢化も進み、50歳以上の離職が本格化すれば、今後さらに大幅な人員不足に陥ると見られている（画像参照）。

近年、大型開発が続く背景には、新しい都市型商業施設の好調さがあった。
従来、都市中心部の商業は百貨店が担ってきたが、近年では食品や生活雑貨などに重点を置いた高付加価値型の複合施設が台頭してきた。
品質の高さやちょっとした贅沢感が都市生活者の支持を集め、デジタル体験型の施設も増えていた。

そこへ訪日客の急増が追い風となり、商業開発はさらに勢いづいた。
しかし今、その流れに変化が見られる。地方郊外ではかねてより、テナントが抜け廃墟化した大型施設が問題視されてきたが、最近は都心部でも同様の兆しが出ている。

銀座の目抜き通りに面した施設で空きフロアが生じ、富裕層向けに開業した大型複合施設でも商業エリアの苦戦が伝えられている。

コロナ禍を機に老舗や人気店舗がネット販売に注力し、来店せずとも商品が手に入る時代となった。
さらに、都心で商業施設が乱立し、似たような品ぞろえが増えた結果、「特別な商品」としての魅力が薄れつつある。
物価高にともない消費者の節約志向も強まり、高額設定の商品が売れにくくなっているのが現状だ。

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都心でこのような状況が続くなか、地方都市ではさらに厳しい現実が広がっている。県庁所在地や、県内で最も人口が集中する地方中心都市でも、駅前の再開発が進められているが、すでに計画の延期や規模縮小が相次いでいる。

建築資材の高騰は、予算に余裕のない地方にとってより深刻だ。加えて、建設現場の人手不足も地方ほど深刻化しており、ホテル誘致を断念せざるを得なくなった開発もある。

こうした地方中心都市では、人口減少に歯止めをかけ、都市間競争で優位に立とうと、駅前を現代ニーズに即した姿へ再構築する動きが活発だ。多くの地方中心都市には新幹線など広域交通の主要駅があり、その駅前は「地域の顔」としての機能を持つ。

しかし、すでに百貨店やファッションビルが撤退し、駅前商業が空洞化している都市も増えている。「今やらなければ手遅れになる」との危機感が強まっている。

現在の駅前再開発は土地の高度利用を前提にしている。かつては新設された商業床に百貨店が入り、都市の象徴となったが、今は上層階にインバウンドや観光客向けの大型ホテル、下層階には商業施設や観光拠点施設を組み合わせる複合型が主流だ。

このような開発プランは多くの地方中心都市で類似している。地域ごとのニーズが大きく異なるわけではないため、似た形になるのは当然ともいえる。

とはいえ、今後はテナント誘致の難易度がさらに上がる見通しだ。比較的人口の多い地方中心都市でも例外ではない。大手ナショナルチェーンはすでに、人口減少を見据えて出店方針の見直しや既存店舗の清算を始めている。全国規模で事業は縮小方向に向かっている。

たとえ今、何とかテナントを埋めたとしても、数年後には駅前に大きな空白、あるいは“都市型廃墟”が生まれる可能性もある。

人がいなければ何の店であろうと客が来るわけがない

愚民の知能も