「ぴえん」を超えて「ぱおん」首都圏に乱立する900棟のタワマンがこれから迎える相続地獄🥺🐘

「ぴえん」を超えて「ぱおん」…首都圏に乱立する900棟のタワマンがこれから迎える相続地獄

■不動産による相続対策は「ぴえん」である

　不動産投資は出口があって初めて結果が出る。不動産を使った相続対策には所得税対策で始めたワンルームマンション投資よりも厳しい未来が待っていそうだ。

　アパート投資による節税は、ワンルームマンション投資と構造的にはよく似ている。節税だけに目的を絞り、需給バランスにほとんど目を向けなかったことから、競合が続々誕生する。

　テナントがつかなければ運用収入がなくなる。賃料保証がある期間は安心だが、保証期間が切れると地獄の幕開けである。

　アパートは賃貸マンションよりも安普請のものが多いため、大規模修繕や設備機器の劣化も早い。こうした工事関係も当初のアパート業者が仕切る。他社に頼めば、賃料保証は受けられなくなる。悪循環である。

　マーケットから放り出されたアパートは相続されたのちも子供たちがこれを引き継ぐことになる。資産性がある優良な賃貸資産であればよいが、田園地帯にたたずむ(そのころには)ややくたびれてしまったアパートを相続した子供たちの未来はどこにあるのだろう。

　借入金をなるべく多く調達すれば、節税効果はさらに増します、と言われていたはずだ。その借入金の元本は、あまり減ることなく子供たちに引き継がれているはずだ。

　貸した金返せ、の声がリフレインする。だが返済原資であるはずのテナント賃料がままならない。SNS上で流行の表現を借りれば「ぴえん」である。アパートも売却できればよいが、どうだろう。

　田園地帯の中にある、空き住戸の多いアパートを何の理由で買う投資家がいるというのだろうか。

https://news.yahoo.co.jp/articles/7f68d7972799b0d1f28a7e9bc7a2ba55796dddea

　この頃になると金融機関も頭を抱えだす。担保であったはずの土地建物。評価額が下がってしまうと、貸し付けた元本の回収ができるのかどうかという懸念が持ち上がっているだろう。

　差し押さえたところで、やはりマーケットで売却できないならば、今度は金融機関が抱え込むよりほかに術がなくなる。「ぴえん」超えて「ぱおん」である。

　不動産業者は涼しいものだ。もう売却してしまったし、運用での手数料なんてしれたものだ。すでにその後に建設したアパートの営業に忙しく、新築物件にテナントを連れて行ってしまうなんていう悪辣な行為もお手のものだ。

　家賃保証も築10年から15年でのリフォームを自社に依頼することを前提にしているため、それができない場合には簡単にはずすことができるからだ。

　結局相続した子供たちは親が残したパッとしないアパートと多額の借入金に悩まされ、潤沢に現金でも持っていない限り、せっかく親から譲り受けた土地を売却して返済するしかない。

　売却できなければ自己破産が待っている。良かれと思って始めた不動産投資が刃になって戻ってくるのがアパート相続対策の悲しい未来だ。

■「売り時を失ってしまう」タワマン節税の罠

　タワマン節税もそんなにバラ色な未来が待っているわけではない。タワマン節税が本当にハッピーエンディングを迎えるためには、タワマンがこれからの未来どこまで価格を維持、値上げできるのかにかかっているからだ。

　すでに首都圏ではタワマンが900棟以上林立している。初めのころこそレアものだった超高層からの眺めも、たとえば豊洲エリアではすでに、せっかく眺望を買ったと言ってもよい高層階からの眺めも眼前に立ちはだかった別のタワマンに塞がれてしまい、窓の外には他人の家、などという状態になっているマンションが多くなっている。

　マンションは新しさが命。続々建ちあがるタワマンの賞味期限は、未来において意外に短いのかもしれない。

　本来の不動産投資をやっているのであれば、目の前に他物件が建ちそうだ、家賃はそろそろピークアウトしそうだ、ライバル物件が増えて価値が下がりそうだ、と判断して、その心配が現実化する前に売り抜けることができる。

　ところが相続対策が厄介なのは親が亡くなってくれないと、ミッションがコンプリートされないところにある。これでは売り時を失ってしまうのだ。

タワマンもアパート商法と同じで元締めが儲かるだけでしょ　所詮集合住宅